Il condominio è tenuto a risarcire il condomino che - a causa di un guasto all'impianto comune di riscaldamento - non ha potuto utilizzare gli appartamenti di sua proprietà.
Impianti comuni Infatti, in mancanza di una specifica pattuizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, l'impianto di riscaldamento e segnatamente “i tubi di mandata e ritorno”, costituiscono beni comuni a norma dell'articolo 1117, numero 3, del Codice civile.
Il danno può anche consistere nel deprezzamento dell'unità immobiliare per mancato parziale utilizzo dei locali sino alla data in cui il condomino - proprio per il malfunzionamento dell'impianto - ha deciso di distaccarsi, installando un impianto di riscaldamento autonomo.
Gli altri danni non si rifondono Non sono invece risarcibili gli ulteriori danni conseguenti al distacco, in assenza di prova della sussistenza degli stessi e del nesso causale e la richiesta di restituzione delle spese condominiali ordinarie (non avendo il condomino impugnato le relative delibere di approvazione dei consuntivi e riparti, a norma dell'articolo 1137 del Codice civile).
La sentenza È quanto stabilito dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8308 del 17 settembre 2019 . In particolare, il Tribunale ha osservato come il condominio - in quanto custode dei beni e dei servizi comuni - sia obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non arrechino pregiudizio ad alcuno, dovendo pertanto rispondere dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.
Nel caso in oggetto, il condomino ha imputato al condominio un guasto all'impianto di riscaldamento tale da rendere inutilizzabili due suoi appartamenti. Come noto, la compagine condominiale risponde delle parti comuni, a norma dell'articolo 2051 del Codice civile, secondo cui «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Il condomino ha pertanto richiesto il risarcimento dei danni, ma il condominio ha respinto le accuse rimarcando tra l'altro - che in base ai patti con il venditore - il proprietario degli immobili era al corrente del guasto all'impianto (quantomeno relativamente a uno dei due appartamenti acquistati).
La Consulenza tecnica d'ufficio, svolta in sede di accertamento tecnico-preventivo e le testimonianze acquisite nel corso del giudizio hanno provato che sin da quando l'attore è entrato in possesso degli immobili ha contestato al condominio il mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento, senza però ricevere alcuna risposta. In particolare, oltre a confermare che ad impianto acceso i radiatori risultavano freddi, la perizia ha evidenziato come fosse necessario riparare le tubazioni in corrispondenza della perdita rilevata (una volta aperto il condotto di mandata e ritorno), riempire nuovamente l'impianto di riscaldamento condominiale e verificare che non vi fossero altre perdite.
Per il giudice meneghino, quindi, “la sussistenza dei vizi all'impianto comune come lamentati dall'attore ha comportato danni allo stesso, che la Ctu ha accertato nel deprezzamento delle unità immobiliari per mancato parziale utilizzo delle stesse”, sino alla data in cui il condomino, a causa dell'impossibilità di utilizzare appieno l'appartamento, ha deciso di distaccarsi dall'impianto centralizzato a norma del novellato articolo 1118, comma 3, del Codice civile.
Quanto ai rapporti tra il condomino danneggiato e il venditore (suo dante causa), essi -per il Tribunale - risultano irrilevanti, (in quanto res inter alios acta), stante gli obblighi di custodia in capo al condominio di cui si è detto.