Un convegno di Recert (associazione di revisori condominiali appena nata) per mettere insieme la società sulla figura del revisore condominiale, sempre più al centro della necessità di trasparenza contabile espressa negli ultimi anni. Nato come figura occasionale nel Codice civile con la riforma del 2012, negli ultimi anni è stato considerato sempre più come elemento “poliziesco” da introdurre nello studio dell’amministratore. Si tratta invece, come ha detto il presidente di Recert Giuseppe De Pasquale, di professionisti che hanno lo scopo di prevenire le liti, insegnando all’amministratore come fare per predisporre una contabilità che generi fiducia e sicurezza nei condòmini.
Proprio sull’aspetto del “vivere bene” si è centrato l’intervento di Antonio Persici, presidente di Oic (Osservatorio imprese e consumatori), che ha richiamato l’attenzione sulla funzione dei revisori per la deflazione del contenzioso, mentre Gian Battista Baccarini, presidente di Fiaip, ha reso pubblici dati molto importanti: «Aumentano le compravendite (grazie anche alle possibilità di Airbnb) ma non i valori, perché comunque l’offerta è più alta della domanda, a causa della scarsa attrattività e della difficoltà di definire redditività e fiscalità. Il nuovo, certo, si vende di più, perché l’usato è brutto. Dovremmo chiudere il 2019 con 600mila compravendite, di cui il 60% in condominio e il 20% di queste ha problematiche di contenzioso. Di queste 72mila compravendita in contenzioso il 60% ha uno stato di morosità e il 40% è sulla mancata comunicazione all’acquirente dei lavori straordinari già votati o cause legali su acustica o difetti costruttivi».
Il professionista che interviene nella compravendita è quindi in difficoltà e per questo sono stati presentati emendamenti alla Manovra 2020 contro l’abusivismo e lo: lotta all’evasione fiscale: consentendo ai contraenti di detrarre il 50% della provvigione in 10 anni sull’acquisto di prima casa; equiparando l’Iva sulla provvigione al 4% per la prima casa; obbligando il notaio a inserire i dati di tutti i presenti alla stipula, così da bloccare l’abusivo; estendendo il 21% della cedolare a tutte le locazioni. Abbiamo anche presentato direttive ai associati per immettere sul mercato immobili che vengano valutati anche in base alla regolarità contabile, catastale, urbanistica, impiantistica e condominiale, quest’ultimo aspetto in stretta collaborazione proprio con amministratori e revisori condominiali.
Angelo Deiana, presidente di Confassociazioni (che di recente si è allargata anche alle professioni ordinistiche e al terzo settore) , ha ricordato che più il sistema è complesso, più serve la collaborazione a rete: più diventano specifiche, più si ha bisogno di altre competenze. «In una professione già ipercomplessa come quella dell’amministratore condominiale - ha detto Deiana - non di può pretendere di sapere tutto ma si deve are rete con professionisti come gli agenti immobiliari e i professionisti contabili: da una professione madre nascono altre professioni». E queste competenze devono essere certificate, con ragionevoli gradi di affidabilità, che in parte vengono riconosciute dalle associazioni di categorie, ma c’è un tema di terzietà: «Bisogna evitare che si formi una sorta di autoreferenzialità - spiega Deiana -, per questo ci vuole un soggetto terzo che certifichi la rispondenza dell’attività professionale alle regole. Per questo moltissime attività, anche piccolissime, devono dotarsi di un revisore, cioè appunto di qualcuno che certifichi la correttezza delle pratiche contabili in condominio».
«Sono anche io un condomino» ha esordito il senatore Dario Damiani, componente della commissione Bilancio del Senato: «C’è un vecchio retaggio sulla figura dell’amministratore, la riforma del 2012 non è bastata. Secondo i dati di Recert servirebbero 60mila amministratori mentre ne risultano censiti meno di 15mila. Servirebbe un albo professionale che ne accerti le capacità reali. Ma già l’introduzione della figura del revisore contabile nel Codice civile è importante e bisogna lavorarci». Sono stati elaborati alcuni emendamenti ma certo la Manovra 2020 si presenta abbastanza blindata. «Ma la riscossione in contanti, per esempio, è da superare, anche nell’ottica della lotta a riciclaggio ed evasione, ed è una delle modifiche proposte da Recert, e raccolte da me, che potrebbero essere inserite» ha concluso Damiani. Il dato dei 15mila amministratori “ufficiali”, ha precisato De Pasquale, è un dato certo che proviene dagli studi di settore e per ora è l’unico dato dell’agenzia delle Entrate insieme a quello di chi compila il quadro AC.
L’importanza strategica della mediazione è stata affrontata da Giovanni Giangreco Marotta, presidente di Assiom (Associazione italiana degli organismi di mediazione), che ha espresso un consiglio per gli amministratori di condominio: «Fatevi dare preventivamente l'autorizzazione per partecipare alle procedure di mediazione sia attive che passive, quanto meno per partecipare al primo incontro, in modo da evitare di chiedere un rinvio per chiedere all’assemblea di partecipare». Non solo: «Fate inserire nei contratti di servizio e appalto una clausola multistep che preveda che, in caso di controversia, le parte debbano tentare la mediazione prima e l’abitrato poi, per evitare la lite giudiziaria con i suoi tempi e i suoi costi». La mediazione, dice Marotta, ha fatto risparmiare allo Stato 27 milioni di euro nel 2018 con i 21mila accordi (1300 euro a giudizio risparmiato) e ne ha incassato dagli Organismi di mediazione come imposte sui compensi, mentre i giudici hanno fatto perdere allo Stato 30 milioni per omesse sanzioni che avrebbero dovuto irrogare: «Si dovrebbe quindi estendere l’obbligo di mediazione ad altre materie, ottenendo così maggiore pacificazione sociale e maggiori entrate per l’Erario».
Alessandro Pagano (Lega), deputato e componente della commissione Finanze, ha richiamato il tono degli interventi precedenti, centrati sulla necessità del bene comune e della pacificazione di una conflittualità «Che conduce a una disgregazione che abbiamo lo scopo di combattere». Ma sull’Albo esprime qualche dubbio: «A volte dietro la logica degli albi si nascondono intenti protezionistici ma non è certo sempre così, quindi parliamone». Sull’aspetto fiscale del’articolo 4 del Dl 124, che scarica sui condomìni un nuovo adempimento «Siamo ovviamente contrari, ma non solo per l’adempimento in sé: noi pensiamo che l’uomo sia in buona fede ma che a volta faccia cose sbagliate, immaginando però che questa sia la presunzione e non l’opposto. L’articolo 4 va invece nel senso opposto, è una questione di cultura e di mentalità. E il Governo si è impegnato a mettere una soglia di 200mila euro, anche se questo emendamento governativo ancora non si è visto».
Sulla certificazione tecnica si sta invece andando avanti e la norma Uni sui revisori (1602508) è già all’inchiesta pubblica finale: permetterà la nascita di un elenco di coloro che rispetteranno la nuova normativa. Lo spiega Danilo Margaritelli, responsabile certificazioni Elti.
Ma alcuni proposte di modifica sono stati presentate proprio da Recert, come spiega De Pasquale: «Avevamo già partecipato al testo nel 2017 ma ora dobbiamo avanzare qualche osservazione alla versione finale, con una corretta analisi dei documenti che deve esaminare il revisore. Per esempio, la corretta tenuta del libro dei verbali, indicata nella bozza come verifica obbligatoria, così come la privacy e l’anagrafica condominiale, ci sembra inopportuna, trattandosi di materie del tutto estranea al tema contabile. Così abbiamo presentato alcune note critiche». Il punto 14 della norma tecnica riguarda l’analisi dei beni comuni e della loro valorizzazione nel rendiconto, indicando per esempio il valore residuo del bene ascensore come nella contabilità d’impresa. «Però la contabilità condominiale - rileva De Pasquale - non tende a formare un bilancio aziendale ma alla ripartizione delle spese tra condòmini, indicando quando nasce l’obbligazione a queste spese».
«L’aspetto importante della Norma Uni - ha sottolineato Margaritelli - è anche l’elenco dei requisiti di accesso; scuola secondaria superiore e un corso di 48 ore. Ma la nostra certificazione mira invece ad accertare che il revisore conosca effettivamente la sua capacità di “saper fare le cose”». La norma Uni presenta anche alcune appendici etiche e deontologiche, e altre sulle modalità pratica di revisione e sull’espressione del giudizio sulla situazione.
Un gestionale adatto alle nuove necessità della regolarità contabile, soprattutto sotto il profilo dell’allineamento ai movimenti bancari, è stato illustrato da Roberta Debbi, responsabile della formazione di Ced House Suite. «Come fare, per esempi, con fatture non in forma elettronica? Anche se emergono in sede di verifica rimane sempre un “nero”. Quindi la formazione è fondamentale. E creeremo degli alert sulle scadenze generato dal sistema, in modo che ogni irregolarità emerga subito e si possa correggere. La fatturazione elettronica è importantissima per la corretta gestione contabile del condominio».
Le conclusioni del convegno sono state affidate a De Pasquale, che ha ricordato l’importanza dell’assoluta imparzialità del revisore, che specialmente nei centri minori può assumere un potere enorme rispetto ai giudizi dati sulla contabilità.
Uno degli aspetti evidenziati negli emendamenti alla Manovra 2020, ha spiegato De Pasquale, è la polizza professionale dell’amministratore che andrebbe posta a carico del condominio, che diventa anch’esso un assicurato. Non andiamo solo a tutelare l’amministratore o il condomino ma anche i collaboratori dello studio spesso accusati di aver commesso errori: l’incasso diretto sul conto corrente condominiale libera tutti da dubbi ed equivoci. «A volte il nostro benessere migliora il servizio ai clienti, per questo vano usati i gestionali e i revisori il più possibile. Un registro con i revisori formati adeguatamente e con l’indicazione dei corsi seguiti diventa quindi fondamentale, così come gli alert di cui parlava Roberta Debbi: con un adeguato “cruscotto” in base al cash flow del condominio l’amministratore può così decidere tutte le attività che deve svolgere e anche fornire all’acquirente di un immobile tutte le informazioni che gli servono e che il venditore, in buona fede, non è in grado di fornirgli».