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Più spazio per l’inquilino in assemblea condominiale

Il ruolo dell’inquilino all’interno del condominio è cambiato, ma non al punto da consentire all’inquilino stesso di sostituirsi radicalmente al proprio locatore. Entra di diritto nell’anagrafe condominiale, in quell’elenco cioè che, giusto il dettato dell’articolo 1130, numero 6 del Codice civile, l’amministratore è obbligato a tenere e ad aggiornare anche ai fini di facilitare la procedura di convocazione dell’assemblea.

Amministratore da informare

La legge di Stabilità 2016 ( articolo 1, comma 59, legge 208/16) ha obbligato inoltre il locatore a comunicare all’amministratore di condominio, entro giorni 60 dalla stipula del contratto, l’esistenza del contratto stesso e dunque la presenza in condominio di un’altra persona che, direttamente o indirettamente, parteciperà alla vita condominiale e, pur entro determinati limiti, alla formazione della volontà del condominio.

Con la consegna del bene oggetto della locazione il conduttore, d’altro canto, viene immesso nel godimento anche delle parti comuni dell’edificio condominiali, con tutti i diritti proporzionali al valore della “quota” del condomino suo locatore.

Nel condominio continua a valere il principio generale per cui la partecipazione alla gestione condominiale spetta al condomino-locatore.

L’intervento dell’inquilino è limitato a questioni riguardanti il servizio ordinario del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, argomenti per i quali va anche convocato in assemblea per esprimere il proprio voto sulle varie decisioni che devono essere assunte su tali due argomenti e contro le quali può peraltro ricorrere avanti l’Autorità giudiziaria secondo l’articolo 1137 Cc, impugnando le relative delibere. Nonostante l’articolo 10 della ormai vecchia legge dell’equo canone.

Assemblea, voto e quorum

La sostituzione del condomino-locatore con il conduttore avviene solo nel momento della votazione delle delibere e non in quello riguardante il processo della regolare costituzione dell’assemblea: il che comporta che ai fini sia della convocazione dell’assemblea e sia del calcolo per la regolare costituzione di essa occorre fare riferimento al condomino-locatore.

È certo infatti che, trattandosi di assemblea dei condomini e fatto salvo il caso in cui l’argomento da deliberare riguardi il servizio di riscaldamento, ai fini della sua costituzione occorre calcolare il relativo quorum (intervenuti e valore millesimale) senza considerare i conduttori, qualora non sia presente il condomino-locatore.

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere dunque comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento, restando lo stesso proprietario tenuto solamente ad informare il conduttore di quanto ricevuto dall’amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane completamente estraneo al rapporto di locazione.

La delibera assunta senza la partecipazione del conduttore resta valida, sul presupposto che le conseguenze derivanti dalla mancata convocazione del conduttore da parte del locatore non devono ricadere sull’intero condominio.

Si tratta di un inadempimento del locatore che, come tale, non può riflettersi sulla validità del provvedimento legittimamente assunto in sede di condominio, dovendo, invece, essere valutato solo all’interno del rapporto locatizio.

La disposizione di legge che appunto prevede il diritto del conduttore di partecipare a determinate assemblee condominiali in sostituzione del condomino-locatore ha carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condomino degli edifici e non è suscettibile di interpretazione estensiva: pari diritto non spetta infatti al comodatario, se non previa espressa delega da parte del delegante.

Per contro, il conduttore che abbia partecipato (o comunque che sia stato messo in grado di partecipare) in vece del proprio locatore all’assemblea condominiale che ha deliberato in tema di spese e di modalità di gestione del servizio di riscaldamento o di condizionamento dell’aria non può poi sottrarsi all’obbligo di rimborsare le suddette spese lamentando il cattivo funzionamento di tali servizi, salvo che dimostri che la mancanza o la deficienza del riscaldamento (o del condizionamento dell’aria) derivi da difetti o da guasti della parte di impianto di proprietà esclusiva del condomino-locatore, intendendosi per tale quella parte che dalla colonna montante centrale si dirama alla singola unità immobiliare, la cui riparazione è posta a carico del proprietario di questa.

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