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Nessun compenso all’amministratore a mandato scaduto

La Legge 220/12, entrata in vigore dal 18 giugno 2013, ha stabilito che l'esercizio dei poteri dell'amministratore condominiale, scaduto il mandato , è limitato ai soli casi urgenti senza diritto ad alcun corrispettivo.

Il caso in esame Sulla base di questa Legge, il Tribunale di Roma ha pronunciato la sentenza n°18028 del 2019 nella quale ha esaminato una vicenda originata dall'atto di citazione con il quale un Condominio proponeva opposizione, chiedendone la revoca,verso un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma con il quale gli veniva intimato di pagare, in favore della società amministratrice dell'organizzazione per gli esercizi 2013-2015, la somma di euro 53.060,75 per omessa corresponsione di compensi.

Per il condominio, questi ultimi non erano dovuti in quanto la società non era stata formalmente nominata, l'assemblea non aveva approvato la spesa e l'amministratore si era autoliquidato un assegno emesso in favore di se stesso. Inoltre, la cattiva gestione del condominio da parte della società era evidenziata dalle risultanze del conto corrente che divergevano dalla situazione patrimoniale e finanziaria,non redigendo tutti i bilanci annuali, non dando esecuzione alle delibere ed ai provvedimenti giudiziali, con acquisto di materiali per la pulizia non supportato da scontrini. Per cui, questa condotta non legittimava i compensi richiesti con le fatture depositate.

Chiedeva, perciò, che fosse accertata la mala gestione e la condanna della controparte al risarcimento dei danni patiti, quantificati in euro 100.000,00. La società, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda attorea, avendo regolarmente gestito il condominio e restituito, al termine del mandato, la documentazione in suo possesso e chiedendo, inoltre, la condanna del condominio al pagamento della somma di cui era creditrice, pari ad euro 53.060,75.

Scaduto il mandato, l’amministratore non ha compenso Il tribunale, nel suo esame, premetteva che la possibilità, scaduto il mandato, che l'operato dell'amministratore fosse produttivo di effetti pieni e remunerato (articolo 1709 Codice civile), era stata superata dalla Legge 220/12 che, come detto, ha limitato, scaduto il mandato, l'esercizio dei poteri dell'amministratore ai soli casi urgenti, senza prevedere alcun corrispettivo. Inoltre, nel rendere temporaneo l'esercizio del mandato , ha previsto la tendenziale durata biennale del primo incarico articolata mediante un rinnovo automatico senza che, trascorso il primo anno, il mandato non si estinguesse automaticamente per scadenza del termine, rendendo necessaria, per porre fine al rapporto, l'iniziativa dell'assemblea o dell'amministratore.

Inoltre il rinnovo automatico per un altro anno della stessa durata non consente la possibilità di ulteriori rinnovi, per cui l'amministratore cessato dalla carica non ha diritto al compenso e la nullità del mandato non consente di rendere suscettibile di compenso l'attività in regime di proroga.

Mancanza di prove del rinnovo Nel caso in esame, la società era stata confermata per l'anno 2012 con delibera del 29 aprile 2011 in cui risulta allegato il compenso senza indicazione della durata dell'incarico mentre, successivamente, in mancanza di delibere, non risultava la conferma nelle forme di legge per gli anni 2013 e 2014. Successivamente, risultava essere stata formalmente nominata con delibera del 4 novembre 2014 senza ulteriori indicazioni temporali e quindi per l'esercizio dell'anno 2015.

Negli anni 2013 e 2014, perciò, la società aveva agito in regime di proroga, tenuto conto che l'artcolo 1129 Codice civile prevede, in caso di conferma, la durata annuale dell'incarico. Da ciò, consegue, per l'anno 2014, la nullità del mandato derivata dalla mancata specificazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso.

Di conseguenza, non risultavano dovuti né i compensi per l'esercizio 2014, nè le somme di cui alla fattura 31/15 di euro 7.320,00 in quanto debiti individuali di condòmini morosi, recuperabili solo agendo nei confronti dei singoli debitori inadempienti, né le somme di cui alla fattura 32/15 mancando prova delle spese.

La necessità di un rendiconto dell’operato Come è noto, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cassazione 3596/90 e Cassazione 3892/17). Dai rilievi della perizia, era emersa la mancanza di una regolare tenuta della contabilità per tutti gli esercizi con mancata predisposizione annuale dei bilanci. Da ciò, il rigetto della domanda avanzata con riguardo a tutti i compensi richiesti.

In via riconvenzionale,la parte opponente aveva chiesto la condanna della società al pagamento di danni derivanti indifferentemente da responsabilità contrattuale ed extracontrattuale in quanto conseguenza di mala gestione.

Tre gli elementi di prova dell’illecito Tuttavia, per provare l’illecito contrattuale occorre esaminare tre elementi principali: condotta,nesso causale ed evento dal quale consegue il risarcimento. Tutte cose non allegate né provate dal Condominio nel proprio atto di citazione e che rendono inesaudibile l'ingente somma richiesta di euro 100.000,00.

Da parte sua, la società ha mancato di allegare riscontri documentali per poter dimostrare che i debiti del Condominio potessero essere ricondotti a debiti contratti dalle precedenti gestioni o a morosità dei condòmini.

Il Tribunale ha, perciò, rigettato la domanda avanzata dalla parte opposta, e quella riconvenzionale avanzata da parte opponente, compensando le spese di lite compensate e dividendo quelle della perizia a carico di ciascuna delle parti nella misura del cinquanta percento.

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