Il dovere di compiere gli atti materiali conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, in base al dispositivo dell'articolo 1130 n. 4 del Codice ivile, rientra nelle attribuzioni dell'amministratore di condominio, che ha il potere di ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'articolo 1135 comma 2 del Codice civile, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
Da tali norme la giurisprudenza fa discendere l'obbligo dell'amministratore di intervenire per far rimuovere le situazioni di pericolo, che mettono a rischio l'incolumità dei residenti in condominio e dei terzi.
Secondo la teoria prevalente, l'amministratore sarebbe obbligato e non semplicemente “facoltizzato” a disporre l'esecuzione di interventi conservativi urgenti sulle parti condominiali, a prescindere da una specifica autorizzazione dei condòmini.
Con riferimento a tali interventi, per quanto attiene agli obblighi di conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, si può rilevare che l'amministratore è autorizzato ad intervenire in ragione dell'urgenza e della specifica posizione di garanzia, che concerne l'incolumità pubblica.
In realtà, la figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce più nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio, ma è destinataria di obblighi rivolti ad impedire che i beni condominiali provochino danno agli stessi condòmini od a terzi (Cassazione, sentenza n. 25251/2008).
Vale a dire che l'amministratore è tenuto ad attivarsi per salvaguardare l'integrità dell'edificio condominiale, provvedendo ad eliminare o evitare situazioni di pericolo, a tutela e garanzia dell'incolumità dei cittadini.
In sintesi, l'amministratore ha il dovere di intervenire, senza l'autorizzazione dell'assemblea, soltanto per le opere urgenti e improrogabili.
Ne deriva quindi che egli potrebbe incorrere in responsabilità penale di carattere omissivo, di cui all'articolo 40 comma 2 delCodice penale, per non aver impedito che il modo d'essere dei beni condominiali provocasse un evento lesivo, dato che “non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.
Tanto basta per ritenere che l'unico responsabile dell'evento lesivo causato dalla difettosa manutenzione dell'immobile, non può essere che l'amministratore, in quanto grava su di lui l'obbligo di attivarsi per rimuovere quelle situazioni che mettono in pericolo l'incolumità di terzi (Cassazione, sentenza n. 34147/2012).
In tal senso la responsabilità penale dell'amministratore, per le azioni o omissioni poste in essere, può avere autonoma rilevanza rispetto alla responsabilità civilistica contrattuale fondata sul rapporto di mandato.
Affidarsi a un tecnico Si può quindi ritenere che, per evitare di incorrere in responsabilità, l'amministratore deve per forza affidarsi ad un tecnico competente, che valuti la situazione di pericolo e specifichi gli interventi conservativi da realizzare in via d'urgenza.
Il coinvolgimento di un tecnico qualificato nell'indagine sulla sicurezza dei manufatti ben può esonerare da responsabilità l'amministratore, che sull'apprezzamento del proprio consulente abbia fatto affidamento (Cassazione, sentenza n. 46340/2014).
In tema di responsabilità giova ricordare, comunque, che i confini di responsabilità penale dell'amministratore sono stati decisamente ampliati dal proliferare delle leggi speciali, che hanno aggiunto ulteriori configurazioni di responsabilità in materia condominiale, sotto il profilo della sicurezza e soprattutto in riferimento a: impianti, prestazioni di lavoro, privacy, antincendio e adempimenti fiscali.
Va osservato che nel diritto penale moderno i reati omissivi hanno subito una notevole espansione, tale da farli ritenere applicabili anche all'amministratore di condominio, che non può essere esentato da responsabilità colposa laddove, per negligenza o per inerzia, abbia omesso di osservare norme cautelari volte ad impedire eventi dannosi.
Non sempre scatta la responsabilità penale Sotto il profilo della responsabilità penale, però, quando non vengono erogate le spese per gli interventi conservativi urgenti, non è detto che l'amministratore venga ritenuto responsabile dell'evento lesivo.
Infatti la mancata erogazione delle spese per gli interventi conservativi urgenti non è detto che dipenda sempre dalla volontà dell'amministratore, ben potendo dipendere dall'inerzia dei condòmini.
Non bisogna dimenticare che in condominio, a causa della crisi economica, l'urgenza è diventata un parametro comune a molti lavori condominiali, che non vengono realizzati per la reticenza dei condòmini a corrispondere le spese.
Basti pensare che, in molti edifici condominiali, la lista dei lavori urgenti da eseguire è oltremodo lunga, suddivisa tra ripristini degli intonaci ammalorati, riparazione dei marciapiedi dissestati, messa a norma di impianti elettrici, di caldaie e di ascensori e così via.
Nell'ambito di tali lavori, comunque, la caduta di calcinacci e rivestimenti dal cornicione o dalle facciate dell'edificio rappresenta senz'altro la problematica più diffusa in condominio.
In questi casi, di prassi, l'amministratore è sempre pronto a dare mandato ad un'impresa, per eseguire la messa in sicurezza delle parti ammalorate, mentre i condòmini, dal canto loro, non sono quasi mai pronti ad affrontarne le relative spese.
Infatti, capita spesso che in condominio l'amministratore non abbia la disponibilità di fondi sufficienti, per affrontare le spese dei lavori di manutenzione straordinaria urgente, tant'è vero che in molti casi non può pagare neanche un acconto sul costo totale dell'intervento.
In simili ipotesi, se i condòmini sono restii a corrispondere i fondi per realizzare gli interventi straordinari urgenti, è utile che l'amministratore convochi subito un'apposita assemblea condominiale, con all'ordine del giorno l'approvazione di un preventivo di spese, per la realizzazione di tali interventi.
La scelta finale è dell’assemblea Rimettendo la scelta all'assemblea, che resta l'organo sovrano del condominio, l'amministratore avrà adempiuto alle sue attribuzioni, nell'ambito del mandato conferitogli.
E quindi «in caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari a porre rimedio al degrado che da luogo al pericolo, non può essere ipotizzata alcuna responsabilità dell'amministratore per non aver attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai singoli condomini» (Cassazione, sentenza pen. n. 16790/2011).
Ora, è vero che l'obbligo di rimuovere il pericolo incombe sull'amministratore, ma è pur vero che lo stesso obbligo incombe a carico dei singoli condòmini nel caso in cui l'amministratore non sia in condizione di operare, per cause accidentali, tipo indisponibilità di fondi o rifiuto di contribuzione dei condòmini.
In tale evenienza, quando l'amministratore non possa adempiere ai propri obblighi per cause non riconducibili alla sua volontà, vi è responsabilità del proprietario di tipo sussidiario.
Nelle more dell'assemblea, però, è conveniente che l'amministratore di condominio, per andare esente da responsabilità, intervenga immediatamente sugli effetti piuttosto che sulle cause della rovina dell'edificio, preoccupandosi di interdire, laddove possibile, l'accesso o il transito nelle zone pericolanti (Cassazione, sentenza 21401/2009).
Le zone pericolose In particolare, per impedire gli accessi alle zone pericolanti, sarà necessario che l'amministratore richieda l'intervento dei vigili del fuoco, in quanto spetta a loro il compito di espletare il soccorso tecnico, ai sensi dell'articolo 24 del Dlgs 139/2006, «al fine di salvaguardare l'incolumità delle persone e l'integrità dei beni».
Così facendo l'amministratore, di fronte all'immobilismo dell'assemblea, potrà dimostrare di essersi adoperato per impedire che le parti pericolanti dell'edificio potessero causare un rischio per l'incolumità delle persone.
I vigili del fuoco, poi, dopo aver messo in sicurezza i luoghi, intimeranno al condominio di effettuare i lavori di manutenzione straordinaria, per il tramite dell'ufficio comunale competente.
In ogni caso, pur volendo individuare la condotta in concreto esigibile in relazione alla posizione di garanzia dell'amministratore, è bene ricordare che il contenuto del dettato normativo dell'articolo 1135 comma 2 del Codice penale, prevede un potere e non un dovere di intervento dello stesso amministratore, che per l'appunto “può” e non deve “ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria”.