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In quanto tempo il condominio perde il diritto al credito verso il condomino?

Cosa succede se il credito del condominio nei confronti del singolo condomino risale a più di cinque o dieci anni? Il condominio ha qualche possibilità di far valere il credito e quindi di ottenerne il pagamento? Queste domande hanno costituito oggetto della decisione del Tribunale di Roma del 14 ottobre 2019 e hanno avuto il giusto riscontro.

Il caso concreto Questa la sentenza emessa: «In tema di crediti condominiali, se all'eccezione di prescrizione del credito risalente a più di cinque o (a seconda dei casi) dieci anni addietro sia ribattuto con l'allegazione che lo stesso figura anche nei rendiconti successivi regolarmente approvati e il condomino obbligato contesti la circostanza ovvero impugni il titolo siccome non validamente formato (almeno nei suoi confronti), allora soltanto il condominio creditore è onerato della prova della reiterata approvazione (o delle reiterate approvazioni) o (se del caso) anche della rituale convocazione del debitore alle relative assemblee».

Tra venditore e acquirente La giurisprudenza afferma che per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del condomino, anche neo proprietario (Corte Appello Genova n. 513/09).

Si veda il precedente in termini del Giudice di Pace di Torino del 19.12.2018 : «Norma base della fattispecie in esame è quella di cui all'articolo 63 disposizioni di attuazione Codice civile che sancisce la solidarietà tra acquirente e venditore dell'unità immobiliare per le somme dovute al Condominio in forza dell'esercizio in corso e di quello precedente all'atto di trasferimento … Assumono i Giudici della Suprema Corte che .... chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Pertanto deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di un intervento di lavoro straordinario o di spesa ordinario, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cassazione, 22 giugno 2007, n. 15547; Cassazione 22 marzo 2017, n. 7395; Cassazione 03/12/2010, n. 24654)».

L'obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell'immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell'articolo 2919 Codice civile (Cassazione, 09/07/1964, n. 1814) … Il credito condominiale riportato nell'esercizio dell'anno successivo ha la propria matrice nella apposita delibera assembleare. Il consuntivo approvato costituisce quindi cristallizzazione del credito, che viene approvato dalla apposita assemblea. Pertanto, pur nel computo della prescrizione quinquennale per i crediti condominiali, nel caso di specie, con la contabilizzazione nel consuntivo approvato, il credito può considerarsi esigibile nel 2015 e quindi assolutamente non prescritto ( Cassazione Civile, Sezione II, sentenza 2 settembre 2008, n. 22024).

Il debito maturato nei periodi precedenti, se regolarmente approvato dall'assemblea, costituisce posta creditoria del condominio nei confronti del proprietario. I pagamenti periodici relativi alle spese fisse per la pulizia e la manutenzione del fabbricato condominiale attengono all'obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale. (Cassazione n. 12596 del 28/08/2002)

La delibera di approvazione del rendiconto La decorrenza del debito condominiale è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Questa delibera costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti del condominio, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire «un nuovo fatto costitutivo del credito».

Per le spese non corrisposte nel passato, ove riportate nei rispettivi rendiconti, gli importi appaiono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario anche per gli anni successivi, proprio perché approvate con il consuntivo. L'approvazione del rendiconto computa la situazione debitoria a quel momento e diviene debito certo, liquido ed esigibile.

Pertanto le spese condominiali sono dovute a far data dalla delibera relativa alla loro approvazione e riparto, delibera che costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, per cui la delibera che approva gli stessi titoli di spesa, di contenuto identico a una precedente decisione assembleare in tema di pregressi crediti del Condomino, può rappresentare un ribadito fatto costitutivo del credito…

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