Cerca
  • AM.I.CO Srl

Il comproprietario non convocato in assemblea può bloccare il decreto ingiuntivo

In materia condominiale l'art. 1136 comma 6 c.c. prescrive che l'assemblea non può deliberare se non verifica che tutti gli aventi diritto a prenderne parte siano stati regolarmente convocati, tanto che, come dice l'art. 66 comma 3 disp. att. c.c., in caso di omessa convocazione degli aventi diritto la delibera assembleare è annullabile, su istanza degli assenti non ritualmente convocati.

Si tratta di norme inderogabili, che non possono essere disattese né dai condòmini né dai regolamenti condominiali contrattuali. Vale a dire che la regolare convocazione degli aventi diritto rappresenta una condizione di legittimità dell'assemblea irrinunciabile. Ovviamente, tra gli aventi diritto a partecipare all'assemblea, ci sono innanzitutto i condòmini, che nel dettato normativo ante-riforma dell'art. 1136 comma 6 c.c. venivano finanche individuati come gli unici destinatari dell'avviso di convocazione.

Avviso di convocazione in caso di comproprietà di un’unità immbiliare In merito all'obbligo di convocare i condòmini si discute se sia necessario o meno inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea a tutti i comproprietari dell'immobile indiviso facente parte dell'edificio condominiale. Nel silenzio della legge non è chiaro se l'avviso di convocazione debba essere inviato ad ogni singolo comproprietario, oppure è sufficiente inviarlo ai comproprietari in modo collettivo e impersonale, presso l'indirizzo di uno di loro.

Il problema non è di poco conto se si pensa che, in generale, la mancata convocazione di un comproprietario dell'immobile indiviso potrebbe procurare al condominio pregiudizi in termini di legittimità delle delibere poste a fondamento dei crediti condominiali. Sull'argomento giurisprudenza e dottrina non hanno un indirizzo univoco, sebbene siano, comunque, concordi nel ritenere che i comproprietari di una unità immobiliare indivisa sita in condominio non possano essere considerati come singoli condòmini in ragione della loro quota di proprietà.

La norma Infatti i comproprietari, in base all'art. 67 disp. att. c.c., hanno diritto di partecipare all'assemblea, con un solo rappresentate, che deve essere nominato dagli stessi comproprietari nei modi e con le procedure di cui all'art. 1106 c.c. Ne consegue che i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio a fronte delle obbligazioni relative al pagamento degli oneri condominiali siano obbligati in solido, sia perché nei confronti del condominio rappresentano un insieme e sia perché sulla scorta del principio generale di cui all'art. 1294 c.c., la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori (Cass. n. 21907/2011).

L’amministratore può quindi esigere l'intero ammontare del debito da ciascuno dei comproprietari dell'unità immobiliare indivisa sita in condominio, fermo restando il diritto di regresso dei solventi nei confronti dei condebitori (Cass. n. 4769/1978). Del resto, sulla scorta di quanto previsto dall'art. 63 comma 1 disp. att. c.c., non è precluso all'amministratore il potere di azionare il procedimento monitorio nei confronti di uno solo dei comproprietari, per l'intero debito.

Per quanto, salvo casi particolari, è conveniente che l'amministratore si precostituisca il titolo per agire in via esecutiva contro tutti i comproprietari e non soltanto nei confronti di uno di loro. In ogni caso, al di là se si proceda nei confronti di uno o di tutti i contitolari, per richiedere al giudice l'emissione del decreto ingiuntivo l'amministratore, a riprova del credito vantato dal condominio, deve allegare al ricorso la copia del verbale d'assemblea contenente la delibera di approvazione delle quote dovute dai comproprietari obbligati in solido.

Quando il decreto è fatto a chi non era in assemblea E proprio a questo punto per il condominio potrebbe complicarsi la faccenda perché, nel caso in cui la delibera di approvazione delle quote fosse stata adottata senza che il comproprietario destinatario del decreto ingiuntivo venisse convocato in assemblea e senza che ricevesse il relativo verbale, allora si potrebbe incorrere in un’opposizione al decreto. In pratica il comproprietario, dopo l'intervenuta notifica del decreto ingiuntivo, potrebbe fare opposizione al decreto, entro i quaranta giorni, ed impugnare la delibera condominiale, di cui sarebbe venuto tardivamente a conoscenza, entro i trenta giorni, per non essere stato regolarmente convocato, quale avente diritto a partecipare all'assemblea, e per non aver ricevuto copia del relativo verbale.

I casi risolti D'altra parte si sa che se il verbale non viene inviato al condomino assente il termine non potrà mai iniziare a decorrere. E poi non spetta al condomino assente attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuta notifica al suo indirizzo del relativo verbale, giacché soltanto tale recapito fa sorgere la presunzione di conoscenza (Cass. n. 29386/2011).

Di conseguenza, se l'amministratore di condominio agisce in via monitoria, sulla scorta di delibere ancora impugnabili dall'interessato, resta possibile che tali delibere vengano annullate dal giudice e il condominio venga pure condannato a restituire l'importo ricevuto. In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Milano sezione staccata di Rho, con la sentenza n. 3/10 del 04/01/2010, che ha annullato le delibere condominiali poste a sostegno del credito ingiunto costringendo il condominio a restituire l'importo capitale ricevuto in pagamento.

In merito al difetto di convocazione, invece, è stato il Tribunale di Grosseto, con sentenza n. 565 del 07/06/2018, a stabilire che la mancata convocazione di tutti i comproprietari dell'immobile indiviso sancisce l'irregolarità dell'assemblea, sul presupposto che la legge impone la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto. Nello specifico il Tribunale di Grosseto ha deciso che “Ove vi siano più comproprietari di un'unità immobiliare facente parte del condominio, la convocazione deve giungere a ciascuno di essi, affinché possano individuare un loro rappresentate che partecipi alla assemblea, secondo quanto previsto dall'art. 67 disp. att. c.c.”, precisando, inoltre, che “Spetta all'amministratore premurarsi di avvisare anche coloro che non vivono stabilmente nell'edificio condominiale ed individuare correttamente coloro ai quali deve essere inviata la convocazione all'assemblea, affinché la stessa possa legittimamente deliberare”.

Nella prassi condominiale, infatti, può accadere che tra tutti i comproprietari dell'immobile in comunione si scelga di convocare quello che risiede in condominio, considerandolo, di fatto, come diretto interlocutore degli altri contitolari. È verosimile, però, che tra i comproprietari manchi non solo l'accordo ma pure il dialogo, soprattutto quando la proprietà è in comune a più persone, che neanche si salutano. In ogni caso, a prescindere dai rapporti che intercorrono tra i comproprietari, è compito dell'amministratore tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale di cui all'art. 1130 n. 6 c.c., anche con i dati dei proprietari in comunione, che devono essere convocati.

In senso contrario all'orientamento del Tribunale di Grosseto va evidenziato che, in alcuni casi, la validità della convocazione si può evincere dall'avviso consegnato all'altro comproprietario, in presenza di circostanze presuntive tali da far ritenere che uno abbia reso edotto l'altro. È il caso dei coniugi comproprietari dell'appartamento in cui convivono, in pieno accordo e senza contrasti di interessi tra di loro, per i quali è stato ritenuto presumibile che l'invito notificato ad uno dei due fosse stato portato a conoscenza dell'altro (Cass. n. 1206/1996).

In tema di notifiche, infatti, l'art. 139 c.p.c. prevede che, se il destinatario non viene trovato nel luogo in cui procedere alla notifica, l'ufficiale giudiziario (in condominio il postino) possa consegnare copia dell'atto (in condominio la raccomodata a/r) a un familiare o un addetto alla casa, all'ufficio o all'azienda, purché non minore di 14 anni e non palesemente incapace di intendere e volere. In conclusione, dunque, è necessario che l'amministratore convochi tutti i comproprietari dell'immobile indiviso, salvo che i contitolari non gli abbiano notificato il famoso verbale della comunione, di cui all'art. 1106 c.c., dal quale si evinca chiaramente che, fino a revoca, le convocazioni e le copie dei verbali, devono essere indirizzate soltanto ad un solo di loro o ad un terzo incaricato.

8 visualizzazioni

Post recenti

Mostra tutti
  • facebook
  • Twitter Round
  • googleplus