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Gli importi anticipati dall’amministratore vanno inseriti nel rendiconto anno per anno

I dati contabili predisposti unilateralmente dall'amministratore – verbale di consegna e bilanci portati all'approvazione dell'assemblea – non possono assumere alcuna valenza probatoria in favore dell'amministratore stesso, se non a date condizioni procedurali, per chiedere ed ottenere dai condòmini la restituzione degli importi anticipati in pendenza del mandato. Il principio è stato appena ribadito dal Tribunale di Roma, con la Sentenza numero 153 pubblicata in data 07 gennaio 2020 che ha anche offerto una soluzione agli amministratori per evitare di perdere le cause.

La firma del nuovo amministratore al verbale di consegna Intanto iniziamo col dire che la sottoscrizione, da parte del nuovo amministratore, del verbale di consegna, da cui risulti il credito dell'ex amministratore, non ha alcun valore. Il riconoscimento di debito, infatti, presuppone che chi lo esegua abbia la disponibilità della vicenda giuridica a cui ci si riferisce. Pertanto, solo l'assemblea condominiale può validamente effettuare (vedasi Corte di Cassazione 8498/2012) una ricognizione di debito.

Le attribuzioni dell'amministratore In particolare, il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni riportate dall'articolo 1130 Codice civile. Questi limiti, di matrice legale, non possono essere superati, a meno che il regolamento del condominio, ovvero l'assemblea dei condòmini non disponga diversamente e conferisca all'amministratore poteri ulteriori. Tra le attribuzioni “legali” dell'amministratore , quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato all'ordinaria amministrazione dei beni comuni, non rientra, quindi, il potere di effettuare una ricognizione di debito a scapito dei condòmini. Un simile potere sarebbe in grado di riflettere un “fatto giuridico” direttamente sulla sfera patrimoniale dei relativi mandanti, e, in quanto tale, per essere efficace, deve essere autorizzato a monte.

La delibera assembleare Inoltre, secondo la giurisprudenza di legittimità, la delibera dell'assemblea dei condòmini che procede all'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito (per eventuali anticipi), opponibile all'amministratore, solo in relazione a poste passive specificamente indicate ed approvate (vedasi, tra le tante, Cassazione 15401/14). Per legge è, infatti, richiesto, in tema di ricognizione di debito da parte del debitore “collegiale”; un atto di volontà espresso su di un oggetto specifico posto al relativo esame (vedasi Cassazione 10153/2011). Tra l'altro, la stessa giurisprudenza ha affermato che non risulta neppure sufficiente, per integrarsi la prova dell'atto volitivo, l'esistenza di un mero disavanzo di cassa fra entrate ed uscite per lasciar presumere che, per conseguire il pareggio di bilancio, le minor entrate siano state colmate da anticipi versati dall'amministratore all'ente di gestione condominiale (si confronti, Corte di Cassazione 3892/2017).

Soluzione Secondo il tribunale capitolino, l'amministratore - quando sostiene delle anticipazioni per conto dei condòmini - per rendere riconoscibili a posteriori le poste debitorie in capo ai condòmini (anche al fine di conseguire l'inversione dell'onere della prova in sede giudiziale), deve inserire le stesse nel rendiconto, anno per anno, riportando negli anni successivi e fino nell'ultima resa del conto, le somme di che trattasi con le singole imputazione e l'ammontare dei relativi importi (ovviamente da riportarsi anche nei piani di riparto perchè altrimenti l'inserimento di anticipazioni costituirebbe un artifizio contabile).

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