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Estese le responsabilità dell’amministratore nella nuova normativa antincendio

Con il Decreto del Ministero dell'Interno del 25 gennaio 2019 sono state previste delle modifiche ed integrazioni alla normativa in tema di norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione, che, in quanto tali, riguardano anche l'attività che in divenire dovrà svolgere l'amministratore nel condominio degli edifici.

Il nuovo testo normativo assegna al professionista – declinabile, secondo gli addetti ai lavori, quale “responsabile dell'attività” - una importanza strategica, attribuendogli compiti di informazione e sensibilizzazione dei condòmini, piuttosto che meramente esecutivi o conservativi.

Il responsabile dell'attività Il nuovo testo normativo delinea, dunque, un nuovo accostamento concettuale e funzionale: l'amministratore quale “responsabile dell'attività”, ovvero addetto alla cura degli adempimenti “diretti” previsti dal Decreto.

Diversamente dunque rispetto alle previsioni normative prescritte in tema di autorimesse condominiali (per dotarle del Certificato prevenzione incendi), in cui gli adempimenti vengono in senso lato posti in capo all'amministratore, siccome riconducibili al tecnico di nomina condominiale.

La giustificazione giuridica è facilmente ricavabile dal ricorso alla previsione dell'articolo 1130, comma 1, Codice civile, laddove attribuisce all'amministratore il compito di provvedere alla cura degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio condominiale.

Entrata in vigore della “riforma” La nuova “attribuzione” arricchisce il mandato dell'amministratore e, al contempo, ne amplia le responsabilità professionali.

Le nuove regole sono entrate in vigore il 6 maggio 2019 per le nuove costruzioni; mentre per gli edifici esistenti bisognerà adeguarsi entro: • 2 anni (maggio 2021) per l'installazione, quando prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. • 1 anno (maggio 2020) per l'adozione delle restanti disposizioni (cioè di quelle che possano garantire l'esodo in caso di incendio in totale sicurezza). Un’attenzione specifica va prestata alle situazioni impianti «promiscui» nel condominio .

Nuovi compiti compilatori A seconda dei contesti strutturali, o meglio in base ai “livelli di prestazione” richiesti dal testo normativo, sono riservati al responsabile dell'attività (quindi, all'amministratore) anche compiti “compilatori”.

Il mandatario dei condòmini sarà tenuto a censire gli impianti preesistenti, oltre che a documentare per iscritto l'attività posta in essere per il mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate; al pari, nel medesimo registro, lo stesso dovrà menzionare le verifiche di controllo e gli interventi di manutenzione richiesti dai Vigili del Fuoco e riportare gli estremi dei provvedimenti emessi.

Non è inverosimile ritenere che questo registro debba essere incluso in quello più ampio indicato dall'articolo 1130, comma 1, n. 6, se attinente alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (si discorre, in questi termini, di Ras).

I requisiti antincendio A questo punto, esaminiamo in dettaglio quali sono i nuovi requisiti antincendio previsti in capo agli edifici condominiali.

Nello specifico, essi sono valutati avendo come obiettivi quelli di: a) limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all'interno dell'edificio, a causa di fiamme o fumi caldi che fuoriescono da vani, aperture, cavità verticali della facciata, interstizi eventualmente presenti tra la testa del solaio e la facciata o tra la testa di una parete di separazione antincendio e la facciata, con conseguente coinvolgimento di altri compartimenti sia che essi si sviluppino in senso orizzontale che verticale, all'interno della costruzione e inizialmente non interessati dall'incendio b) limitare la probabilità di incendio di una facciata e la successiva propagazione dello stesso a causa di un fuoco avente origine esterna (incendio in edificio adiacente oppure incendio a livello stradale o alla base dell'edificio) c)evitare o limitare, in caso d'incendio, la caduta di parti di facciata (frammenti di vetri o di altre parti comunque disgregate o incendiate) che possono compromettere l'esodo in sicurezza degli occupanti l'edificio e l'intervento delle squadre di soccorso.

I livelli di prestazione Il testo normativo indica, inoltre, i nuovi Livelli di prestazione a cui devono rispondere gli edifici condominiali, così graduando le incombenze in capo all'amministratore.

In particolare, secondo il Decreto, i livelli di prestazione devono essere attribuiti secondo questo schema: - Livello di prestazione 0 – per edifici di tipo a) (altezza antincendi da 12 m a 24 m); - Livello di prestazione 1 – per edifici di tipo b) e c) (altezza antincendi oltre 24 m a 54 m); - Livello di prestazione 2 – per edifici di tipo d) (altezza antincendi oltre 54 m fino a 80); - Livello di prestazione 3 – per edifici di tipo c) (altezza antincendi oltre 80 m).

Il livello di prestazione 1 comprende gli edifici posti tra 24 e 54 metri, la prevenzione degli incendi è valorizzata, soprattutto, in termini preventivi. Tra le misure prescritte c'è quella, infatti, che impone la valutazione ex ante del rischio incendi in caso di modifiche alle strutture, alle finiture, al rivestimento della facciata, all'isolamento termico e acustico degli impianti comuni.

All'interno degli edifici di altezza compresa tra i 54 e 80 metri la prevenzione incendi dovrà essere realizzata con l'ausilio di appositi segnalatori manuali e allarmi incendio, sia attraverso l'applicazione di indicatori di tipo ottico che acustico.

Per gli edifici, infine, con un'altezza oltre gli 80 metri, il responsabile dell'attività (ovvero l'amministratore del condomino), a questo punto, dovrà essere affiancato sia da una Responsabile della gestione della sicurezza antincendio, sia da un Coordinatore dell'emergenza, in possesso di un attestato di idoneità tecnica (e si ritiene sia necessario ricorrere all'assemblea dei condòmini per disporne la nomina).

Per questi edifici sarà, inoltre, necessario predisporre una sorta di cabina di regia interna (all'interno della portineria) per consentire il coordinamento e la gestione dell'impianto antincendio e del sistema di allarme vocale.

L’amministratore, inooltre, dovrà tenere conto delle nuove disposizioni dell’Interno ogni volta che deve aumentare la potenza dell’impanto.

Conclusioni L'approccio allo studio di questa materia risente, al momento, della frammentarietà normativa. Le conclusioni che però si possono ricavare – anche attraverso la lettura dei primi saggi tecnici sul tema – è quella per cui gli adempimenti prescritti dal ministero, a seconda dei livelli di prestazione (Lp), siano da riportare direttamente in capo all'amministratore del condominio, fatta eccezione per l'ultima fattispecie .

In quanto tale, le attività prescritte o alcune di esse dovranno essere ben meditate dai professionisti e svolte con attenzione e oculatezza.

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