Assemblee di condominio bloccate di fatto dalle nuove norme sul coronavirus
Inutile girare intorno alla questione: tranne rarissimi casi, e sempre dietro responsabilità dell’amministratore, le assemblee di condominio sono bloccate su tutto il territorio italiano.
Il Dpcm firmato il 4 marzo dal presidente del Consiglio dei ministri e dal ministro della Salute parla chiaro; tra le molte misure restrittive una riguarda, all’articolo 1, lettera a), anche le assemblee di condominio: «sono sospese le manifestazioni e gli eventi di qualsiasi natura, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all'allegato 1, lettera d)» e la disposizione richiamata recita: «mantenere in ogni contatto sociale una distanza interpersonale di almeno un metro;».
La «cintura sanitaria» È quindi evidente che un’assemblea di condominio rientra in quest’ambito e che assicurare le distanze necessarie vuol dire che intorno a ogni sedia occorre una “cintura sanitaria di almeno un metro, quindi uno spazio minimo di 1,5 metri quadrati per condomino (uno spazio di ½ metro quadrato per la sedia e intorno una distanza di 1 metro da ciascun lato).
Per fare un esempio: in una delle sale normalmente usate per le assemblee molto grandi, di circa 100 metri quadrati, ci possono stare circa 30 persone. In una sala di 50 metri quadrati, meno della metà.
I contatti Ma il problema non è tanto quello di rispettare le distanze lineari quanto di immaginare gli inevitabili contatti ravvicinati tra condòmini: basta usare il buonsenso per rendersi conto delle responsabilità cui incorrerebbe l’amministratore convocando a ogni costo l’assemblea durante la quale, per qualunque ragione, potesse verificarsi un contagio. Il meno che possa accadere è che un condòmino (giustamente) timoroso si rifiuti di intervenire per poi impugnare una delibera. Il peggio, anche se è tutto da verificare, è che un contagiato possa chiamare in causa l’amministratore per l’incauta convocazione.
Gli anziani nel Dpcm Per non parlare degli anziani (numerosissimi tra i condòmini): per il Dpcm «è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, di cui all'allegato 1, lettera d)». Una convocazione di assemblea non potrebbe praticamente mai essere considerata di stretta necessità, quindi i rischi nullità o annullabilità diventerebbero molto forti.
La videoconferenza L’alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza , sempre che la tecnologia a disposizione di amministratore e condòmini le renda praticabili (anche se è meno complicato di quanto si immagini).
Le soluzioni immediate Si quindi impone alla riflessione dei professionisti (ma alcune associazioni, come Anaci, Anammi, Anapic e Federamministratori hanno già bloccato tutte le iniziative e caldamente invitato gli associati a rinviare le assemblee) la scelta di bloccare le convocazioni delle assemblee sinché il contagio non sarà avviato con sicurezza sulla china discendente, utilizzando nel frattempo gli strumenti giuridici a sua disposizione per agire:
● l’amministrazione ordinaria non necessita di assemblee
● gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio devono essere compiuti senza necessità di assemblea (articolo 1130 n. 4 del Codice civile)
E tutto il resto? Va ricordato che in generale la specifica posizione di garanzia in capo all'amministratore in relazione allo stabile amministrato, per esempio in caso di caduta di calcinacci (senza che crolli l’edificio ma ai sensi degli articoli 40 e 677 del Codice penale), che legittima senz'altro l'esecuzione delle opere in via d'urgenza senza il preventivo passaggio in assemblea (come ha spiegatoil Tribunale di Milano nella sentenza depositata il 17 maggio 2019).
In ogni caso, una serie di azioni urgenti anche se non strettamente legate alla rovina dell’edificio potranno essere ratificate dall’assemblea.