In base all’articolo 1123 c.c. i beni e servizi comuni devono essere manutenuti con onere economico a carico di tutti i condòmini. Questa la regola generale dettata dal primo comma della norma. Le eccezioni sono fornite dai successivi due commi: il diverso utilizzo, più o meno intenso, comporta una distribuzione della spesa proporzionata all'uso; se vi sono cose a servizio solo di una parte dell'edificio, la spesa si ripartisce tra i titolari degli alloggi di riferimento.
Perché pagano anche i negozi? Ciò che si chiedono in molti è anzitutto perché i locali commerciali situati al piano terreno e che normalmente hanno accesso dalla pubblica via debbano partecipare alle spese dell'androne, non avendone un utilizzo diretto. Si richiama anzitutto la definizione di androne: si tratta del luogo di passaggio tra il portone dell'edificio e le scale del palazzo, avente lo scopo di servire da collegamento tra la pubblica via e le scale. Sebbene non menzionato dall'art. 1117 c.c. come bene comune è indubbia la sua natura condominiale
Tribunali e Cassazione La fattispecie è stata affrontata dal Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza del 20 agosto 2019, sul solco di precedenti decisioni del Supremo Collegio Così è stato affermato: «in caso di unità immobiliari con accesso indipendente dall'androne condominiale, ma inseriti nel condominio i titolari di tali beni devono in ogni caso partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, ex art. 1123 I co cc, in quanto si presume che detti proprietari ne facciano comunque uso per avere accesso alle altre parti comuni, quali la copertura e i locali cantinati, cfr. Cassazione Civile Sentenza n. 761/1979, mentre solo nel caso in cui sia dimostrato che i proprietari delle unità che hanno accesso indipendente dall'androne ne fanno un minore uso è possibile ricorrere al riparto delle spese secondo un criterio che tenga conto del ridotto utilizzo cfr. Cassazione n. 2328/77, n. 761/79 e n. 4646/1981» (Trib. Nocera Inferiore 20 agosto 2019)
L’uso possibile I proprietari di locali commerciali, al pari degli altri condòmini, possono usare quegli spazi comuni per l'accesso ad altre unità immobiliari in loro esclusiva proprietà, ovvero qualora non ne avessero, anche per l'accesso ad altri spazi comuni, quali il tetto, il lastrico, l'area cantine dove spesso vi sono impianti comuni e così via. Certo è che il regolamento di condominio di natura contrattuale può sancire diversamente, sia in termini di spesa ridotta per queste unità, sia proprio escludendone l'onere integralmente .
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